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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年？******

　　记者王丽新

　　见习记者陈潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计，去年11月28日以来，多家上市房企陆续抛出并购计划，总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4%。

　　业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现。

　　例如，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，交易估值为76亿元；1月3日晚间，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元。

　　克而瑞方面分析称，从交易标的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中，对出险房企而言，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外，在银行以及资本市场的支持下，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总的来看，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类是优质的开发项目资产，另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产，并且能持续产生现金流收入，在现金为王的行业背景下颇受青睐。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出，甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后，是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言，是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产；对被收购方而言，也是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型。”刘水表示。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌的几率将大大增加，这有助于加快行业风险出清的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示，当前行业面临的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力，但对于全行业来说，仍需从稳预期、稳信心做起，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。

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【草原宝藏4】史前瓮城——后城咀石城******

【遗址名片】

龙山时代距今约4300年-4000年

位于呼和浩特市清水河县宏河镇境内

2019-2022内蒙古自治区考古研究院发掘

　　石城是一种防御、守护。北方地区石城文化与中原地区的夯土城、长江流域的堆土城等，形成早期中国的城市建筑区域体系。

　　在内蒙古自治区清水河县黄河边上发现的后城咀石城，距今约4300年—4000年，是一处具备完整防御体系的史前瓮城遗迹，其年代与陕西神木石峁石城遗址同期或略早。

　　后城咀石城由瓮城、外城、内城构成，是目前内蒙古中南部已知规模最大、等级最高的史前时期石城址，初现龙山时代的“古国”雏形。

　　目前发掘已经辨明了后城咀石城由双壕沟、内外瓮城以及城墙构成的半月形防御建筑，是我国北方已知最早较为完整的城防体系。

　　2019年—2022年，内蒙古自治区考古研究所对后城咀石城进行可考古发掘，累计发掘瓮城面积3000余平方米，揭露城垣、城门、马面、台基、墙垛、壕沟等遗迹二十余处，出土玉刀、玉环、陶鬲、陶瓮等重要文物十余件。

　　通过对石城瓮城的考古发掘，发现瓮城是由外瓮城、内瓮城构成，外瓮城土坯建造的台基是河套地区龙山时代发现最早的土坯式建筑。连接瓮城内外的地下通道在国内史前时期属首次发现。

　　这些新的发现对于推进河套地区文明化进程研究、探索河套地区史前聚落与文化的变迁历程，深化龙山时代石城聚落的源流与空间关系研究，探讨中国北方地带史前文化与文明起源研究，以及揭示早期中国的文明基因都具有极为重要的社会价值。

　　经过对比研究发现，后城咀石城的双重壕沟和半坡遗址、哈民遗址、凌家滩遗址有着相似之处，内外瓮城的空间结构布局方式具有石峁和下塔古城的结构特征，外瓮城发现的土坯垒砌的台基建筑特点与仰韶文化台口类型、良渚文化以及屈家岭文化的土坯建筑特点有共同之处，壕沟内出土的野猪下颌骨可能用于祭祀，与大汶口、龙山、石家河、齐家等考古学文化出土的猪下颌骨功能相同。

　　内蒙古龙山时代石城作为河套地区早期文明发展进程的重要支撑点之一，历经数十年的探索、研究，厘清了龙山时代石城文化内涵和社会组织结构，同时也进一步挖掘了龙山时代石城在漫长而复杂的文化演变和早期中国形成过程中所占据的重要地位，为研究河套地区龙山时代早期国家框架的形成提供了至关重要的考古资料。

【草原宝藏4】史前瓮城——后城咀石城